Energieausweis für Immobilien: 5 Dinge, die Sie wissen sollten

Der Energieausweis ist verpflichtend beim Immobilienverkauf. Mit Hilfe seiner Angaben können Immobilien energetisch verglichen und Modernisierungspotentiale aufgezeigt werden.

Wie gut ist eine Immobilie wärmegedämmt? Welcher Energieträger wird verwendet und wie modern ist die Heizungsanlage? Diese und weitere Fakten über die Energieeffizienz von Häusern und Wohnungen werden – abhängig von der Ausweisart – im Energieausweis geführt. Der Sinn: Wer die Energiebilanz eines Gebäudes kennt, kann mit Hilfe der Angaben im Energieausweis die bauliche und energetische Qualität einer Immobilie einordnen und diese mit anderen Objekten vergleichen. Seit 2009 sind Eigentümer hierzulande verpflichtet, beim Immobilienverkauf oder der Neuvermietung eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung einen Energieausweis vorzulegen.

Rechtliche Grundlage für die darin gemachten Angaben ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit Mai 2021 hat es die zuvor geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) als gesetzliche Basis abgelöst und zusätzliche Regelungen eingeführt. So müssen neu ausgestellte Energieausweise inzwischen deutlich mehr Informationen wie beispielsweise die Höhe der Treibhausgas-Emissionen enthalten, um den individuellen CO2-Fußabdruck einer Immobilie darstellen zu können.

Aber wird für wirklich jede Immobilie ein Gebäudeenergieausweis benötigt? Welche Arten von Energieausweisen gibt es und was müssen Verkäufer beziehungsweise Kaufinteressenten hinsichtlich des Energieausweises wissen? Nachfolgend haben wir die Antworten auf wichtige Fragen rund um den Energieausweis für Häuser und Wohnungen zusammengestellt.

Muss für jede Immobilie ein Energieausweis beantragt werden?

Die Pflicht zum Energieausweis für bestimmte Immobilien regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Werden ein Haus oder eine Wohnung vom Eigentümer beziehungsweise von der Eigentümerin selbst bewohnt und Verkauf oder Vermietung sind nicht vorgesehen, wird zum Beispiel kein Energieausweis benötigt. Sehr kleine Immobilien mit einer Nutzfläche von unter 50 Quadratmetern sowie Baudenkmäler oder Bauten mit spezieller Nutzung wie Stallungen sind als Nichtwohngebäude von der Pflicht zum Energieausweis ebenfalls ausgenommen. Wenn ein Haus oder eine Wohnung bereits vor der Energieausweispflicht – also vor 2009 – dauerhaft vermietet waren, muss der Gebäudeenergieausweis erst bei Neuvermietung oder beim Verkauf der Immobilie beantragt werden. Der Energieausweis ist für zehn Jahre gültig, auch, wenn es innerhalb dieses Zeitraumes rechtliche Änderungen gibt. Nach Ablauf der Frist muss er neu ausgestellt werden; eine Verlängerung ist nicht möglich.

Worin unterscheiden sich Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?

Es gibt nach wie vor zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfs- oder den Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis). Letzterer basiert auf dem Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren. Er wird auf Basis der Heizkostenabrechnungen erstellt; die Heizgewohnheiten der Verbraucher sind ausschlaggebend.

Beim Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis) spielen diese dagegen keinerlei Rolle. Hier sind Immobiliengröße, Baujahr sowie die energetische Qualität eines Hauses oder einer Wohnung ausschlaggebend. Da der Bedarfsausweis den theoretischen, aus dem Gebäudezustand gefolgerten Energiebedarf bewertet, ermöglicht er eine nutzungsunabhängige Immobilienbeurteilung.

Grundsätzlich bleibt es den Immobilienbesitzern überlassen, für welche Art von Energieausweis sie sich entscheiden. Für Neubauten allerdings ist ein Bedarfsausweis verpflichtend – schließlich liegen hier noch keine Verbrauchsdaten vor. Auch Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten, unterliegen der Bedarfsausweispflicht.

Der Vorteil des Bedarfsausweises liegt in seiner Informationsfülle. So zeigt er den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Mit einer grünen Energieampel auf dem Ausweis können Immobilienverkäufer besser für ihr Haus werben. Laut Experten verursachen Immobilien mit einem grünen Label im Ausweis etwa 15 Euro weniger Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr als schlecht gedämmte Gebäude.

Was kostet ein Energieausweis?

Da der Verbrauchsausweis mit deutlich weniger Aufwand erstellt werden kann, ist er mit etwa 25 bis 100 Euro deutlich kostengünstiger als der Bedarfsausweis, für dessen Erstellung zwischen 300 und 500 Euro veranschlagt werden können, je nach Aufwand auch mehr. Wenn Sie planen, Ihr Haus oder die Eigentumswohnung energetisch zu sanieren, sollten Sie über eine vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) geförderte Energieberatung nachdenken. Bei der Beratung durch den Sachverständigen gibt es häufig Sparangebote für die Erstellung des Energiebedarfsausweises. Bis zu 60 Prozent der Beratungskosten können bezuschusst werden.

Übrigens: Die Kosten für den Energieausweis dürfen nicht auf die Mieter und Mieterinnen umgelegt werden. Sie sind ausschließlich von den Eigentümern zu tragen.

Ich möchte eine Immobilie in Köln kaufen oder mieten – worauf muss ich beim Energieausweis achten?

Die Immobilienanzeige liefert Ihnen als Käufer oder Mieter bereits wichtige Hinweise zum Energieverbrauch eines Hauses. Achten Sie beispielsweise auf die Energieeffizienzklasse und den Energiekennwert. Die Skala reicht von A+ bis hin zu H – ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in der Regel in Klasse E. Bestehen Sie darauf, den Energieausweis zu sehen – insbesondere dann, wenn der Verkäufer oder Vermieter diesen nicht von selbst vorlegt. Werfen Sie auch einen Blick in die Modernisierungsempfehlungen des Energieausweises und erkundigen sich, welche davon geplant sind oder bereits umgesetzt wurden.

Mit Hilfe des Energieausweises können Sie als Interessent die Energieeffizienz verschiedener Gebäude vergleichen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie Ihren künftigen Heizenergieverbrauch nicht allein auf Grundlage des Energieausweises vorhersagen können. Betrachten Sie eine Immobilie immer ganzheitlich und achten Sie unter anderem auf verschiedene Details:

• Wärmedämmung
• Fenster – neu oder alt
• Wohnungslage innerhalb des Gebäudes
• Art und Alter der Heizungsanlage
• Bisherige Heizkostenabrechnungen

Ich möchte eine Immobilie in Köln verkaufen – welche Angaben muss ich machen?

Wenn Sie als Eigentümer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten und eine kommerzielle Anzeige, beispielsweise in der Zeitung oder online über einschlägige Portale schalten, sind gemäß § 87 GEG bestimmte Fakten und Verbrauchsdaten zu nennen:

• Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch (bei Wohngebäuden)
• Hauptenergieträger für die Heizung
• Baujahr der Immobilie (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden, wenn Energieausweis seit April 2014 ausgestellt wurde)

Liegt bei Anzeigenaufgabe noch kein Ausweis vor, können die Angaben zunächst entfallen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis in Papierform vorgelegt werden – es gilt die Aushangpflicht für den Eigentümer; ein digitaler Ausweis reicht nicht aus. Werden die Vorschriften nicht eingehalten, droht ein Bußgeld der jeweiligen Bauaufsichtsbehörden von bis zu 15.000 Euro.

Qualifizierte Fachleute wie Schornsteinfeger, Architekten und Energieberater können Energieausweise erstellen. Falls Sie nicht sicher sind, ob Sie einen Energieausweis benötigen oder auf der Suche nach Fachleuten sind, die einen solchen ausstellen, helfen wir von Belvisio Ihnen gerne weiter. Sprechen Sie uns an!