Wertermittlung von Immobilien

Wie stellt man eigentlich fest, wieviel eine Immobilie wert ist? Egal, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder eine größere Kapitalanlage planen – Sie sollten vorher den Immobilienwert professionell durch einen Immobilienfachmann (Makler oder Gutachter) ermitteln lassen. Denn für einen Laien ist es in der Regel nicht möglich, eine Immobilie marktgerecht zu bewerten.

Ein Immobiliengutachter erstellt z.B. eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf. Am Ende des Gutachtens steht der Verkehrswert des Objektes. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt unter verschiedenen Aspekten.

Achtung vor versteckten Mängeln

Gebrauchte Immobilien werden nach dem Marktwert, der aus der Art, Verwendung und insbesondere der Lage der Immobilie hervorgeht, bestimmt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern sind dies die in der nahen Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt dabei auch die aktuelle Marktlage ähnlicher Immobilien und Grundstücke. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie wie das Baujahr oder Außenanlagen.

Auch getätigte Renovierungsinvestitionen spielen eine Rolle. Denn vor allem im Altbau können sich Mängel verstecken. Schlechte Isolierungen, alte Heizanlagen oder veraltete Elektrik und Leitungen lösen im Nachhinein manchmal einen hohen Investitionsbedarf aus. Dazu ist der Energieverbrauch der Immobilie maßgeblich und bietet einen wichtigen Hinweis auf künftige Nebenkosten oder mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen.

Falls es keine Vergleichsimmobilien gibt, greift das Sachwertverfahren. Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.

Mietobjekte werden nach ihrem Gewinn bewertet

Bei vermieteten Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen und dem Gewinn, den ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann, abgeleitet. Die Immobilie wird also als Kapitalanlage betrachtet. Zunächst wird der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis.

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