Wohnrecht auf Lebenszeit: Vorteile nutzen und Fallstricke beachten

Mit einer Immobilien-Schenkung und lebenslangem Wohnrecht Steuern sparen und den Wohnsitz für das Alter sichern

Als Eltern in den eigenen vier Wänden alt werden und gleichzeitig Steuerersparnisse für die Nachkommen sichern: Eine Immobilien-Schenkung bei gleichzeitigem Wohnrecht auf Lebenszeit kann für beide Seiten vorteilhaft sein. Aber können Häuser oder Wohnungen einfach so verschenkt werden? Was bedeutet ein lebenslanges Wohnrecht genau, wann lohnt es sich und in welchem Fall ist ein Nießbrauchrecht sinnvoller? Nachfolgend haben wir die Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Wohnrecht auf Lebenszeit zusammengestellt.

Eine Immobilie verschenken – geht das so einfach?

Besitztümer wie beispielsweise eine Immobilie, können hierzulande verschenkt, also unentgeltlich weitergegeben werden. Geregelt wird eine solche Immobilienschenkung durch §§516 ff BGB. Hierin wird festgelegt, dass ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für eine Immobilie verpflichtend ist, in welchem unter anderem der Schenkende sowie der Beschenkte konkret benannt werden müssen. Besonders bei größerem Vermögen oder einer Immobilie von höherem Wert, ist eine Schenkung zu Lebzeiten häufig vorteilhafter, als auf die Erbschaft zu warten. Zwar gelten in beiden Fällen Freibeträge und Steuersätze, doch bei einer Schenkung kann der Freibetrag der Schenkungssteuer alle zehn Jahre erneut beansprucht werden – die Vermögenswerte werden quasi in Raten nach und nach steuerfrei übertragen.

Vollständig steuerfrei bleibt eine Immobilienschenkung bei besonders nahem Verwandtschaftsgrad wie zwischen Eltern und Kindern oder bei Eheleuten, wenn der Begünstigte das ihm überlassene Objekt noch mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Wenn es um die Schenkung einer Immobilie wie beispielsweise des Einfamilienhauses in Köln geht, können Eltern sich zusätzlich absichern, indem sie sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten und damit die Sicherheit haben, dass sie bis zu ihrem Tod zu Hause wohnen können. 

Lebenslanges Wohnrecht – was heißt das eigentlich?

Wohnrecht bedeutet, dass eine Immobilie – egal, ob Haus oder Wohnung – vom Wohnberechtigten ganz oder teilweise bewohnt werden darf, ohne dass dieser dafür Miete zahlen muss. Ganz konkret, im Rahmen des Gesetzes, heißt es Wohnungsrecht und ist durch §1093 BGB festgelegt. Es ist ein personengebundenes Recht, welches nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden kann.

Wohnrecht kann befristet, auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Betrags eingeräumt werden. Häufig geht lebenslanges Wohnrecht mit der Schenkung einer Immobilie einher – beispielsweise, wenn Eltern ihren Kindern ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten überlassen. Im Gegenzug bekommen sie das Recht zugesichert, die Immobilie bis zu ihrem Tod zu bewohnen.

Gut zu wissen: Das eingeräumte Wohnrecht sollte in das Grundbuch eingetragen werden! Nur dann besteht es in einem Streitfall zwischen Begünstigten und Eigentümer vor Gericht oder bei einem Immobilienverkauf.

Wann lohnt sich ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Aus finanziellen Gründen lohnt sich eine Immobilienschenkung mit einem eingeräumten lebenslangen Wohnrecht besonders bei einem nahen Verwandtschaftsgrad. Überlassen beispielsweise Eltern ihren Kindern ein Haus und behalten sich selbst ein Wohnrecht vor, gilt für die Schenkung der Immobilie für die Kinder ein Freibetrag von 400.000 Euro. Zudem wird der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Das lebenslange Wohnrecht mindert also den Immobilienwert – im besten Fall liegt dieser nach Abzug unterhalb dieses Freibetrags der Schenkungssteuer.

Anders sieht es dagegen aus, wenn Wohnberechtigte ihr Wohnrecht auf Lebenszeit durch den Tod des Eigentümers der Immobilie erhalten haben. Dies ist unter anderem der Fall, wenn ein Paar gemeinsam in einem Haus lebt, einer von beiden als Besitzer eingetragen ist und testamentarisch dem anderen ein lebenslanges Wohnrecht zusichert, während die Kinder als Erben benannt sind. In einem solchen Fall muss der Inhaber des Wohnrechts den Kapitalwert des Wohnrechts versteuern. Das Finanzamt berechnet die anfallende Erbschaftssteuer anhand der zu erwartenden Lebensdauer des Begünstigten – also auf Basis der Zeit, in welcher das lebenslange Wohnrecht voraussichtlich beansprucht wird. Diese Jahre werden mit der durchschnittlichen Jahresmiete multipliziert. Nach Abzug des Freibetrags von 20.000 Euro für unverheiratete Paare wird die Restsumme mit 30 Prozent Erbschaftssteuer versteuert. 

Lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht: Was ist sinnvoller?

Eine Immobilienschenkung mit gleichzeitigem Wohnrecht auf Lebenszeit sollte auch in Anbetracht möglicher Zukunftsszenarien wohl überlegt sein. Möglicherweise ist ein Wohnen im eigenen Haus in Köln im Alter schlicht nicht mehr möglich und der Einzug in ein Pflegeheim lässt sich nicht vermeiden. In einem solchen Fall kann ein Nießbrauchrecht sinnvoll sein: Die Eltern überlassen ihren Kindern die Immobilie zu Lebzeiten und können Haus oder Wohnung weiter bewohnen und nach eigenem Ermessen nutzen. Lediglich der Hausverkauf ist ihnen beim Nießbrauch verwehrt. So dürfte die Immobilie aber beispielsweise vermietet werden. Diese Mieteinnahmen gehen an den bisherigen Eigentümer, womit ein Teil der Pflegeheimkosten gedeckt werden könnte.

Was passiert beim Verkauf einer Immobilie mit dem Wohnrecht?

Das lebenslange Wohnrecht bleibt vom Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung unberührt – sofern es ins Grundbuch eingetragen wurde! Ein Mitspracherecht hinsichtlich des Hausverkaufs oder der Interessentenauswahl hat der Wohnberechtigte jedoch nicht. Da ein Wohnrecht auf Lebenszeit in der Regel den Preis einer Immobilie senkt, müssen Verkäufer jedoch mit einem niedrigeren Ertrag rechnen.

Wird das Objekt allerdings zwangsversteigert, wirkt sich dieses auch auf das Wohnrecht aus. Da im Grundbuch die Banken als Geldgeber normalerweise an erster Stelle eingetragen werden – das Wohnrecht also hinter dem Geldinstitut steht – erlischt es im Zuge der Zwangsversteigerung. Daher sollte neben dem lebenslangen Wohnrecht auch das Rückforderungsrecht vereinbart werden: Im Falle einer Zwangsversteigerung können die vorherigen Eigentümer damit ihre Immobilie vom neuen Besitzer zurückfordern.

Professionelle Beratung und vertragliche Vereinbarungen

Gesparte Erbschaftssteuer durch die Schenkung der Immobilie und ein sicheres Zuhause für die Eltern im Alter: Ein lebenslanges Wohnrecht ist schnell ausgesprochen. Doch ebenso schnell können Probleme lauern, denn egal wie gut das Verhältnis innerhalb der Familie aktuell ist: Niemand weiß, was die Zukunft bringt! Eine professionelle Beratung im Voraus durch Anwälte und Steuerberater bringt Klarheit, ob eine Schenkung der Immobilie steuerlich wirklich sinnvoll ist und welche Fallstricke beachtet werden sollten. Als erfahrene Immobilienmakler in Köln stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite und vermitteln im Bedarfsfall an kompetente Partner aus unserem Netzwerk weiter.