Geerbtes Haus verkaufen: Das sollten Sie rund um Erbschaftssteuer und Co. wissen

Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte sich vor allem hinsichtlich möglicher Steuerzahlungen gut informieren

In Deutschland wird geerbt – vor allem Immobilien. Sie zählen zu den am häufigsten vererbten Vermögensgegenständen. So werden allein im Zeitraum zwischen 2015 und 2024 schätzungsweise fast 4,5 Millionen Immobilien hierzulande generationenübergreifend vererbt werden. Der Gesamtwert: gut 664 Milliarden Euro, ausgenommen die zwei Prozent der einkommensreichsten Haushalte. Das klassische Einfamilienhaus macht dabei knapp die Hälfte der bundesweit vererbten Immobilien aus. Doch was passiert mit den geerbten Häusern? Einer Umfrage zufolge steht der Verkauf eines geerbten Hauses für mehr als ein Drittel der Erben an erster Stelle.

Im Erbfall sowie einer geplanten Veräußerung müssen Sie oder die Erbengemeinschaft, der Sie angehören, zeitnah vieles entscheiden und berücksichtigen: von der Annahme der Erbschaft über steuerliche Aspekte hinsichtlich Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sowie die korrekte Immobilienwertermittlung.

Erbschaft antreten: Ein guter Überblick hilft bei der Entscheidung

In der Regel ist eine Erbschaft mit dem Verlust von Familienangehörigen verbunden – die emotionale Belastung ist hoch. Dennoch müssen zahlreiche organisatorische Entscheidungen getroffen werden. Die Wichtigste lautet: Soll im Erbfall das Erbe angenommen werden? Hierfür haben Erben laut Gesetz sechs Wochen beziehungsweise sechs Monate Zeit, wenn sie selbst oder der Verstorbene im Ausland leben oder vielmehr gelebt hat.

Besonders mit dem eigenen Elternhaus sind wesentliche Erinnerungen und Gefühle verknüpft. Doch auch hier sollten vor allem finanzielle Aspekte rational betrachtet werden. Bedenken Sie, dass mit dem geerbten Haus eventuell Kredite verknüpft sind, die Sie übernehmen müssten. Prüfen Sie vor der Erbschaftsannahme in jedem Fall, ob und wie hoch die Immobilie belastet ist, indem Sie beim Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug beantragen.

Sie haben das Erbe angetreten und sich für den Verkauf des geerbten Hauses entschieden? Um diesen in die Wege leiten zu können, müssen Sie sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Sofern Sie nicht im Besitz eines notariell beglaubigten Testaments sind, verlangt das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins, mit dem Sie sich eindeutig als Erbe ausweisen können. Der entsprechende Antrag für den Erbschein muss beim Nachlassgericht, abhängig vom Wohnort des Verstorbenen, gestellt werden. Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gehen sämtliche (Zahlungs-) Verpflichtungen bezüglich des Hauses auf Sie über. Zudem müssen Sie per Gesetz mit Ihrer Erbschaftssteuererklärung das Finanzamt von der Erbschaft in Kenntnis setzen.

Gibt es mehrere Miterben, sprich eine Erbengemeinschaft und die geerbte Immobilie soll verkauft werden, müssen alle Miterben dem Immobilienverkauf zustimmen.

Geerbtes Haus verkaufen: Steuerrechtliche Regelungen beachten

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, fällt Erbschaftssteuer an. Allerdings haben Erben, je nachdem, in welchem Verhältnis diese zum Verstorbenen standen, unterschiedlich hohe Freibeträge. Für Ehepartner beispielsweise beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder jeweils 400.000 Euro. Übersteigt der Verkehrswert des Hauses diesen Betrag, müssen Sie Erbschaftssteuer für das Haus zahlen – für den Teil des Verkehrswertes, der über der Höhe des Freibetrags liegt. Doch Sie können eine Immobilie auch erbschaftssteuerfrei erben, selbst wenn der Verkehrswert deutlich höher ist. Dies tritt ein, wenn der Verstorbene, also der Erblasser, darin selbst gewohnt hat, Sie Ehe- oder Lebenspartner oder Kind sind und das geerbte Haus noch mindestens zehn Jahre bewohnen. Die Wohnfläche darf dabei nicht größer als 200 qm sein. Des Weiteren haben Sie Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag. Wird dieser mit dem Erbschaftssteuer-Freibetrag kombiniert, können Sie den Anteil des steuerfreien Erbes erhöhen.

Neben der Erbschaftssteuer beim Haus spielt die Spekulationssteuer bei Immobilien eine wesentliche Rolle beim Verkauf eines geerbten Hauses. Hier lohnt sich in jedem Fall der Blick auf den richtigen Zeitpunkt. Wenn der Verstorbene weniger als zehn Jahre Eigentümer der Immobilie war, wird auf den Verkaufspreis aufgrund der Spekulationsfrist die Spekulationssteuer fällig – es handelt sich um ein steuerpflichtiges, privates Veräußerungsgeschäft. Der an das Finanzamt zu zahlende Betrag berechnet sich wie folgt:

Aktueller Kaufpreis

– ursprünglicher Kaufpreis

– Maklerkosten

– Notarkosten (inkl. Grundbucheintrag)

x jeweiliger Steuersatz

= zu zahlende Spekulationssteuer

Es gibt jedoch Ausnahmen: Gemäß Einkommenssteuergesetz (§23 EstG) muss bei privaten Veräußerungsgeschäften beim Verkauf einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn der Verstorbene oder Sie als Erbe im Verkaufsjahr sowie in den zwei Kalenderjahren davor selbst dauerhaft in dem Objekt gewohnt haben (Dreijahres-Frist). Gleiches gilt, wenn im genannten Zeitraum die Immobilie einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen wurde.

Geerbte Immobilie verkaufen: Verkehrswert richtig ermitteln lassen

Beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt grundsätzlich der Tipp: Holen Sie sich fachkundige Unterstützung! Zwar wird der Verkehrswert eines geerbten Hauses auch vom Finanzamt ermittelt, doch häufig ist dieser Wert deutlich höher, da das Finanzamt bei der Wertermittlung von Immobilien auf Basis fest definierter Tabellen arbeitet, aber nicht die individuellen Immobilieneigenschaften berücksichtigt. Es ist also definitiv sinnvoll, einen Makler mit der Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie zu beauftragen. Im Falle eines gerichtlichen Einspruchs beim Finanzamt würde dann ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen werden.

Als Immobilienmakler in Köln unterstützen wir Sie sowohl bei der Wertermittlung von geerbten Immobilien als auch bei der fundierten Nachlassplanung als persönliche Vorsorge für Sie selbst und Ihre nächsten Angehörigen. Sprechen Sie uns gerne an!