Was jeder Investor über Denkmalimmobilien wissen sollte

Begehrte Lage und tolles Aussehen können auch bei Denkmälern mitunter täuschen

Der größte Reiz der Schätzungen zufolge aktuell rund eine Millionen denkmalgeschützter Immobilien in Deutschland liegt natürlich in erster Linie in der zumeist recht seltenen bis einzigartigen historischen Bausubstanz, die sich vielerorts in den besten und zentralsten Lagen inmitten natürlich über lange Zeit gewachsenen städtischen Strukturen sowie häufig eingebettet inmitten anderer wertvoller Baudenkmäler befindet. In der Regel sind viele der somit äußerst begehrten Denkmalimmobilien auch nicht weit von Parks und Grünanlagen mit altem Baumbestand und/oder idyllischen Gewässern entfernt. Entsprechend ihrer so großen optischen Attraktivität finden sich Abbildungen von denkmalgeschützten Bauten oft zwecks der Illustrierung in Zeitungen und Zeitschriften oder werden als Musterbeispiele für gelungene Sanierungen in Städten und Gemeinden angeführt. Ob und inwiefern sich diese Art von speziellen Immobilien nun für erwünschte Eigennutzung oder als Renditeobjekte und damit für sinnvolle Investitionen lohnen, wird jedoch nur bei genauerem Hinsehen und vor allem im jeweiligen Einzelfall klar.

Die Regelungen der AfA Denkmal sind für Anleger und Selbstnutzer von Interesse

Grundsätzlich gilt es deshalb zwischen dem zweifellos hohen Wohnwert sowie der starken Nachfrage bei denkmalgeschützten Bauwerken, den heute noch immer möglichen und im Umfang interessanten Steuervorteilen im Rahmen der Denkmalschutz AfA (Absetzung für Abnutzung) und des Einkommensteuergesetzes (Paragraf 7) sowie den in den meisten Bundesländern existenten Beschränkungen des Eigentumsrechts, Sonderbelastungen und Verpflichtungen für Eigentümer von Denkmalimmobilien gründlich abzuwägen. So können etwa die im Marktvergleich oftmals höheren Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten für Immobilien mit Denkmalstatus von Kapitalanlegern dank der AfA Denkmal zu sage und schreibe 100 Prozent von ihrer Einkommenssteuer über eine Spanne von zwölf Jahren komplett abgeschrieben werden. Bei den Sanierungskosten können Anleger in den ersten acht Jahren 9 Prozent geltend machen, in den restlichen vier Jahren 7 Prozent. Bei einer Eigennutzung können Immobilienkäufer, die in der Vergangenheit keine Eigenheimzulage erhalten haben, Abschreibungen in Höhe von 9 Prozent auf die gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren in Anspruch nehmen (§ 10 EStG).

Genau auf die entsprechenden Fristen zu achten, kann Käufern viele Kosten sparen

Gemäß mehreren entsprechenden Urteilen aus der aktuellen deutschen Rechtsprechung können Käufer, die eine vor dem 1.1.2006 erworbene denkmalgeschützte Immobilie selber nutzen, die Eigenheimzulage jedoch noch immer geltend machen. Die Bestimmungen der sog. Sonder-AfA gelten außerdem für alle fristgerecht eingereichten Bauanträge und Unterlagen sowie Sanierungsanfänge vor bzw. mit dem Stichtag 31.12.03. Wurde eine komplett fertig sanierte Denkmalschutz-Immobilie vor dem 1.1.2004 angeschafft, gilt diese gesetzlich als geschützter Altbestand, für den 10 Prozent der Sanierungskosten in zehn Jahren abgesetzt werden kann. Noch interessanter für reine Kapitalanleger ist der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien vor allem auch deshalb, weil neben und zusätzlich zu den Abschreibungsmöglichkeiten nach Denkmal AfA auch gleichzeitig diejenigen der sog. linearen AfA für Anschaffungskosten ohne Renovierungs- und Grundstückskosten genutzt werden können. Diese liegen bei zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren oder bei 2,5 Prozent für Gebäude mit einem Baujahr vor 1925.

Mit plausiblem Plan werden auch Privatpersonen mit ihrem Denkmal meist glücklich

In Anbetracht der auf den ersten Blick scheinbar weitaus günstigeren Bedingungen für Kapitalanleger beim Kauf von Denkmalimmobilien und der graduellen Benachteiligung von Eigen- und Selbstnutzern muss allerdings auch einschränkend sowie korrekterweise der Einwand gemacht werden, dass Letztgenannte heutzutage vielerorts auf Kommunal- und Landesebene auch auf eigens hierfür geschaffene Fördertöpfe sowie Geld- und Sachmittel zugreifen können. Nicht selten sind die aktuell oftmals klammen Städte und Gemeinden nämlich recht froh, wenn sich eifrige und fleißige Liebhaber denkmalgeschützter Bauten für den Kauf und die viele Arbeit in Eigenregie entscheiden, um sich ihr ganz persönliches „Traumhaus“ für die eigene Nutzung zu kreieren. Entgegen ihrem mitunter schlechten Ruf verhalten sich die jeweiligen Denkmalbehörden jedoch nicht nur in den sprichwörtlichen Ausnahme- und Einzelfällen, sondern in der Tat häufiger als allgemein gedacht erstaunlich entgegenkommend sowie kooperativ und gesprächsbereit bei der Annahme, Bearbeitung und auch Genehmigung von Wünschen bei der privaten Umgestaltung von Bauten mit Denkmalschutz.